多地松绑“商改住”，保障房定价如何稳妥？-房产资讯-房天下

在政策的推动下，很多城市开始把目光投向了“商改住”，也就是把闲置的商业地产改造成保障房。这招不仅能有效利用现有住房资源，还能缓解住房紧张的问题。不过，具体操作起来，定价就成了一个关键难题。本文就来聊聊在国家政策的背景下，各地在收购存量房作为保障房时，如何确定合理的定价

自从4月份开了政治局会议，提出要解决存量房问题后，很多城市都迅速行动起来，积极探索把存量房转成保障房的可能性。到5月份，已经有22个城市发布了相关收购公告，比如北京、上海、广州和深圳等一线城市，还有杭州、苏州、南京等二线城市。虽然很多城市已经发布了公告，但具体的收购量和资金来源还不明确，操作起来有些不确定性

在定价方面，多数城市选择了“重置成本定价”这一较为公平和透明的方式。所谓重置成本定价，就是以同地段保障房的土地和建造成本为基础，再加上不超过5%的利润设定上限。这样定价的好处是能较为客观地反映房屋的真实价值，避免定价过高或过低。重置成本定价的组成部分包括土地成本、建造成本和利润上限，为了控制开发商的利润，通常设定不超过5%。不过，这种方法在执行时也面临很多挑战，特别是在土地和建筑成本波动较大的情况下，如何准确计算成本是一大难题

各地为了去库存，还采取了很多其他措施，比如房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等。房地产以旧换新鼓励居民将旧房换成新房，不仅能促进旧房市场的流通，还能带动新房市场的发展；降低首付和贷款利率可以减轻购房者的经济压力，激发购房需求；优化供地结构则通过合理调整土地供应，增加保障性住房和共有产权住房的供给，平衡市场供求关系

从政策发布到具体实施，各地在推进“商改住”时都面临不少挑战。首先，定价问题是一个核心难题。重置成本定价虽然较为公平，但在实际操作中，土地和建造成本的波动会带来计算上的困难。此外，政策细则不明确也是一大影响因素，许多城市尚未明确具体收购体量和资金来源，导致政策实施速度较慢

另一方面，各种去库存措施的综合运用，体现了政府多管齐下的努力。房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等措施，都是为了缓解房市压力，促进住房市场健康发展。然而，这些措施的实施效果也有赖于各地政府的执行力和居民的配合度

未来，为了顺利推进“商改住”政策，各地政府需要进一步完善政策细则，明确具体的收购体量和资金来源。此外，多元化的融资渠道也是解决资金问题的关键，如发行市政债券、引入社会资本等。要想真正实现政策目标，各方需通力合作，通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，共同解决存量房问题，为广大居民提供更加稳定的住房保障