保交房，稳预期——房地产市场复苏关键

7月18日，二十届三中全会正式落幕，会议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，为中国未来的发展指明了方向。在房地产领域，会议提出要加强防范和化解房地产风险，确保市场稳定。清华大学五道口金融学院的郭翔宇表示，“稳定房价和预期是化解这一系统性风险的关键路径。同时，还需要引入市场化机构的参与，多方助力，推动市场复苏。”

从需求方面来看，虽然出台了一系列政策来刺激购房需求，但效果并不理想。郭翔宇认为，居民对房价和收入的预期不足是主要原因。因此，提升居民收入增长预期，增强购房信心十分重要。从供给端来看，保交房是当前最重要的任务。相比其他政策，保交房能直接提升居民购买新房的信心，是有效缓解开发商和地方政府债务风险的途径

在保交房的实际操作中，存在着政府主导和破产重组两种模式。郭翔宇指出，政府主导模式因资金和公平性问题覆盖较小，而破产重组模式对市场份额和管理人的要求较高。为了突破这些问题，他建议联合市场化机制，与地方政府和职能部门合作，共同推进保交房工作

房地产市场的稳定发展不仅需要政府的政策支持，还需要市场化机构的积极参与。市场化机构能在资产价格超跌时大量购入，从而助力经济复苏。中国的许多优质资产已进入超跌状态，但土地使用年限问题却严重影响其估值，直接限制了市场化购买力和资产的流动性。这一问题的解决，需要明确商办物业的土地续期政策，使资产估值更加明确，从而促进交易活跃度，推动市场回暖

同时，提升再贷款工具的规模、优化具体实施阶段也是必要措施。在消化存量和优化增量方面，政府应更加注重如何选择、改造和运营资产，将收储的资产改造成长期租赁性住房，如保障性租赁住房，短期内降低市场供给，待市场回暖后再转为售出。这比短期直接收储后转为配售型保障房更为有效

总体来看，保交房、稳预期是当前化解房地产风险的重要措施，市场化机构和政府联动也是推动市场复苏的关键。房地产市场的健康发展，离不开多方的共同努力和长期措施的落实